查看原文
其他

【地产成本】(最新•最全)房地产开发项目实用经济测算经验大全!

对项目总的发问!

项目利润是怎样计算出来的?

房地产经营需要哪些要素投入?

什么样的房地产项目才是好项目?


第一部分:房地产测算基础

1.房地产估算的思路


2.房地产估算的假设


第二部分:房地产成本构成

对于一般租售型房地产开发项目而言,其投资成本费用由以下部分组成:


01
(一)土地取得的费用 



提示:取得的只能是使用权,我国的土地所有权只有两种:国家和集体

错误案例电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。






如果不是公开市场购买,如何确定土地的价款?


1
.市场比较法:






2
.成本逼近法:





3
.基准地价系数修正法:




02
 (二)前期工程费  



03
 (三)房屋开发费  

房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。


1. 建筑安装工程费


2.基础设施建设费


提示:

一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%,某某项目达到25%

3.公共配套设施建设费:


提示:

一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%

4.估算方法:





04
 (四)管理费用   



注:

如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目,管理费应该在各个项目间合理分摊。

05
 (五)财务费用   



06
 (六)销售费用   




07
 (七)开发期税费  



08
 (八)其他费用  



09
 (九)不可预见费  



开发建设费用投资估算表



第三部分:房地产收入测算


01
 (一)开发计划  

开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。


项目案例


项目案例

02
 (二)销售计划  



项目案例


03
 (三)价格估算  
☀价格估算❶-市场比较法




价格估算❷-收益法




价格估算❸-成本法






注:

写字楼售价按20年回收期估算,涨幅按10%;其他物业涨幅按5%。

04
 

(四)租售收入 





05
 

(五)税费估算 

目前,我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下:


土地增值税




第四部分:项目利润测算

01
 

(一)基本概念—利润 



资金价值



现金流量


现金量与利润的关系



经济评价指标


指标参考

万科核心指标的基本要求(参考)



资金使用计划



02
 

(二)核心指标—财务内部收益率 



财务内部收益率的作用









销售净利率



财务净现值






投资回收期




03
 

(三)参考指标—总投资回报率 



地价支付贴现比



启动资金获利倍数


启动资金的界定:

一个项目启动资金较难直接计算,它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。


启动资金获利倍数的意义:

在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金,将来能获得多少倍的净利润。

销售毛利率


资金峰值比例

资金峰值的界定:

资金峰值指在项目开发期间,累计负向净现金流量的最大值,也就是资金的最大缺。





获利指数(现值指数)

现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。




第五部分:项目性分析

01
(一)盈亏平衡分析 





02
(二)敏感性分析  







第六部分:项目测算的误区




第七部分:给地产同行的建议

如何成文优秀的经济评价报告


 如何成为房地产测算高手 


 关于房地产指标体系 


本期《房地产开发项目实用经济测算经验大全》分享完毕,请收藏慢慢学习......

素材来源于房地产精英讲堂


★坚持更新分享真心不易,恳请大家随手转发到朋友圈,让更多人收益!帮我增加一个读者,都是对我莫大的鼓励与支持!谢谢大家!

版权申明: 作品的著作权归原作者所有,如本公众号无意中侵犯了您的权益,请及时告知,我们将立马处理!

课程推荐(报名电话:010-80574763 找刘翔)

课程推荐

 

最新房地产建筑企业财税课程推荐

   

(成都站)“股权女神”李利威主讲:2019房地产企业全生命周期资本税收筹划实战专题通知‖2019年6月12–14日‖成 都·安泰安蓉大酒店‖(点开标题查看)

(广州站)新税率、严征管下的房地产企业全价值链涉税事项疑难处理与操作实务专题

‖2019年5月31–6月2日‖广 州·歌尔爵斯酒店‖主 讲:王老师‖(点开标题查看)

(郑州站)房地产企业土地增值税立法前瞻与清算实务及筹划攻略专题

201953061郑 州·百利中州国际饭店主 讲胡俊坤(详细课件点开标题查看)

深圳)2019建筑施工企业税收新政与涉税疑难问题解析及纳税风险防范

 6月21-22日(2天)

苏州)2019建筑施工业全价值链涉税风险防范与纳税筹划

  6月21-22日(2天)

                            预约报名:010-80574763 (找刘翔老师联系)

移动电话: 137 1870 3875(兼微信号)

报名专用邮箱:2850160377@qq.com  

现场课程收费标准

单次收费:3680/人 (建议加入我司会员,会员一人次合一千元左右、非常实惠!)

会员收费如下:

(1)普通卡会员:9680(6人次现场学习,首次最多限4人)赠送(8本财税书+10个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品)

(2)贵宾卡会员:17800(13人次现场学习,首次最多限5人)赠送(13本财税书+13个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源)

(3)钻石卡会员:26800(23人次现场学习,首次最多限8人)赠送(16本财税书+16个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套)

(4)集团卡会员:46800(33人次现场学习,含1天我方指定讲师内训)赠送(19本财税书+19个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套)    

【各类会员服务详细说明】:点击获取


网上课程收费标准

1、3000元收费给予企业2800听课积分

2、9680元收费给予企业一年网上听课所需积分、网上课程随意听,另外给予企业现场听课6人次、加年会赠送2人次,共8人次现场听课机会。

报名添加网课服务专员:刘翔老师微信 :137 1870 3875(微信号)

网上课程详细说明(点击获取查看)

✦浅谈房地产投资常用税务筹划的两种常用方案

土地、在建项目和商品房转移策略与涉税分析汇总

最新建筑业增值税进项税抵扣手册大全

房地产企业转让在建项目土地价款的扣除

房地产企业地下车位涉税问题全方位解析

收藏官方实务好文:青岛市房地产行业企业所得税汇算清缴政策指引

房地产开发企业的土地增值税清算单位如何确定?

5月请善待会计!税务局通知:有68项新规执行,不学习真的不行!

李记有老师讲座实录:房地产开发企业的税务筹划

房地产开发企业以房抵工程款的税务处理分析

房地产公司无偿移交开发产品涉及的税务处理

车位成本分摊与涉税疑难问题实务处理

增值税税率调整—房地产开发企业应对之策

母公司拿地,子公司开发,风险管控与涉税及签那种合同更节税!

土地增值税加计扣除几个实务问题讨论

税务稽查中个税的100个风险点

收藏!企业所得税年度纳税申报操作流程指引

 房企安置房的3大涉税风险,速看!

房地产项目收并购中土地增值税到底该怎么算的呢?

房地产企业收取“诚意金”的涉税处理

房地产项目成本核算规范,建议收藏!

房地产企业财务分析宝典(完全版)

(收藏)2019建筑行业汇算清缴手册及现行税收政策汇编

房地产企业所得税汇算清缴

房地产企业预分红给股东,财务处理不当恐交冤枉税!

房企财务收藏!土地置换行为如何进行财税处理?

房地产企业装修费用中的软装修成本是否在土地增值税前扣除?

房开企业土地增值税预征与核定的八大问题

房地产企业预售环节提前开票,如何纳税的争议问题分析

房地产业、建筑业企业所得税政策汇编

全了!这些发票都可以抵扣!

碧桂园内训课件:投资测算及房地产相关税务问题

房地产企业特定业务的企业所得税填报

税局提醒!这9种记账方法涉嫌偷税,很多会计还不知道

收藏|土地增值税清算涉税政策解答

房地产企业常见的税务筹划技巧

城市更新/三旧改造项目拆迁安置补偿实务及涉税分析

房地产并购重组税务筹划实操大全

不动产进项一次性抵扣专题学习

房地产企业预售阶段的财税处理

先交房后开票,时间不一致如何处理?

必看!最新建筑业增值税进项税抵扣手册大全!

房地产开发企业所得税预缴的困惑

地产项目开发流程与主要税费:九大税种及税率大汇总

总局:最新税收政策答疑都在这里(打印学习)

房地产企业开发项目不同阶段财务与税务处理

企业财务报表分析公式完整版(建议会计人员收藏!)

房地产开发成本计算方法(全套)

房企财务收藏!销售无产权的地下车位涉税解析

从拿地到销售,各阶段该如何融资?

最新常见税种税率表大全

房企拆迁还建业务涉税处理的实例探讨

土地出金返还款 ,冲抵成本?还是计提收入?

(总局及各地方税务)全了:降税率加计抵减飞机票等195问

【干货】老会计整理的差旅费车票抵扣做账大全,以后就按这个来!

”销售无产权地下车位“如何规避风险?

房地产开发企业企业所得税政策实务总结

税局紧急通知,2019工资+社保+申报+发票+汇算清缴+注销新规

房地产企业增值税政策实务总结

房地产整个开发流程涉及的税务简析

正式明确!4月1日起,飞机票、火车票、汽车票等可抵扣增值税

细则来了!税总紧急发文!4月1日起,增值税必须这样抵扣!变化太

房企如何在股权收购中做税务筹划

【汇算清缴】2018年度企业所得税汇算清缴168个问题解答

税局整理:增值税发票开具指南

建筑安装、房地产业增值税降税率后的税负测定

资深财务经理总结:集团财务内控关键点(附合同审核要点)

紧急通知!增值税也要加计扣除,财政部明确!变化太大,不学习真的不行了

67%,51%,34%,30%,20%股权对控制权的区别(深度好文)

税局紧急通知!劳务报酬代开发票,不再预征个税!财务人必看!

土地增值税清算实务中税企争议的20个问题

增值税税率下降,建筑企业利润下降,税负增加

增值税税率降了!教你如何开发票才没有风险!

高金平详解资本公积转增个人股本需要缴纳所得税吗?

2019年最新《增值税税率、征收率、预征率表》

公转私严查!2月1日起,这样转账=违法!这样发工资=偷税!

2019年,房地产合作开发、并购及风险分析!

土地增值税计算中层高系数法的应用

房地产项目建设的财税处理

房地产开发企业各阶段税务筹划全攻略

税法所有税种计算公式,看到的会计都先收藏了

房企“限地价竞配建”模式下保障房的财税处理分析

工资不到5000要不要填个税专扣表?税务局回复230个个税抵扣问题

2019年终奖筹划,全网最详细的一篇文章!不看肯定多缴税!

(赶紧收藏)最新总局官方:个税专项附加扣除200问(发给员工看)

地产企业从拿地到销售,各阶段该如何融资?


对项目总的发问!

项目利润是怎样计算出来的?

房地产经营需要哪些要素投入?

什么样的房地产项目才是好项目?


第一部分:房地产测算基础

1.房地产估算的思路


2.房地产估算的假设


第二部分:房地产成本构成

对于一般租售型房地产开发项目而言,其投资成本费用由以下部分组成:


01
(一)土地取得的费用 



提示:取得的只能是使用权,我国的土地所有权只有两种:国家和集体

错误案例电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。






如果不是公开市场购买,如何确定土地的价款?


1
.市场比较法:






2
.成本逼近法:





3
.基准地价系数修正法:




02
 (二)前期工程费  



03
 (三)房屋开发费  

房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。


1. 建筑安装工程费


2.基础设施建设费


提示:

一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%,某某项目达到25%

3.公共配套设施建设费:


提示:

一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%

4.估算方法:





04
 (四)管理费用   



注:

如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目,管理费应该在各个项目间合理分摊。

05
 (五)财务费用   



06
 (六)销售费用   




07
 (七)开发期税费  



08
 (八)其他费用  



09
 (九)不可预见费  



开发建设费用投资估算表



第三部分:房地产收入测算


01
 (一)开发计划  

开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。


项目案例


项目案例

02
 (二)销售计划  



项目案例


03
 (三)价格估算  
☀价格估算❶-市场比较法




价格估算❷-收益法




价格估算❸-成本法






注:

写字楼售价按20年回收期估算,涨幅按10%;其他物业涨幅按5%。

04
 

(四)租售收入 





05
 

(五)税费估算 

目前,我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下:


土地增值税




第四部分:项目利润测算

01
 

(一)基本概念—利润 



资金价值



现金流量


现金量与利润的关系



经济评价指标


指标参考

万科核心指标的基本要求(参考)



资金使用计划



02
 

(二)核心指标—财务内部收益率 



财务内部收益率的作用









销售净利率



财务净现值






投资回收期




03
 

(三)参考指标—总投资回报率 



地价支付贴现比



启动资金获利倍数


启动资金的界定:

一个项目启动资金较难直接计算,它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。


启动资金获利倍数的意义:

在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金,将来能获得多少倍的净利润。

销售毛利率


资金峰值比例

资金峰值的界定:

资金峰值指在项目开发期间,累计负向净现金流量的最大值,也就是资金的最大缺。





获利指数(现值指数)

现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。




第五部分:项目性分析

01
(一)盈亏平衡分析 





02
(二)敏感性分析  







第六部分:项目测算的误区




第七部分:给地产同行的建议

如何成文优秀的经济评价报告


 如何成为房地产测算高手 


 关于房地产指标体系 


本期《房地产开发项目实用经济测算经验大全》分享完毕,请收藏慢慢学习......

素材来源于房地产精英讲堂


★坚持更新分享真心不易,恳请大家随手转发到朋友圈,让更多人收益!帮我增加一个读者,都是对我莫大的鼓励与支持!谢谢大家!

版权申明: 作品的著作权归原作者所有,如本公众号无意中侵犯了您的权益,请及时告知,我们将立马处理!

课程推荐(报名电话:010-80574763 找刘翔)

课程推荐

 

最新房地产建筑企业财税课程推荐

   

(成都站)“股权女神”李利威主讲:2019房地产企业全生命周期资本税收筹划实战专题通知‖2019年6月12–14日‖成 都·安泰安蓉大酒店‖(点开标题查看)

(广州站)新税率、严征管下的房地产企业全价值链涉税事项疑难处理与操作实务专题

‖2019年5月31–6月2日‖广 州·歌尔爵斯酒店‖主 讲:王老师‖(点开标题查看)

(郑州站)房地产企业土地增值税立法前瞻与清算实务及筹划攻略专题

201953061郑 州·百利中州国际饭店主 讲胡俊坤(详细课件点开标题查看)

深圳)2019建筑施工企业税收新政与涉税疑难问题解析及纳税风险防范

 6月21-22日(2天)

苏州)2019建筑施工业全价值链涉税风险防范与纳税筹划

  6月21-22日(2天)

                            预约报名:010-80574763 (找刘翔老师联系)

移动电话: 137 1870 3875(兼微信号)

报名专用邮箱:2850160377@qq.com  

现场课程收费标准

单次收费:3680/人 (建议加入我司会员,会员一人次合一千元左右、非常实惠!)

会员收费如下:

(1)普通卡会员:9680(6人次现场学习,首次最多限4人)赠送(8本财税书+10个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品)

(2)贵宾卡会员:17800(13人次现场学习,首次最多限5人)赠送(13本财税书+13个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源)

(3)钻石卡会员:26800(23人次现场学习,首次最多限8人)赠送(16本财税书+16个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套)

(4)集团卡会员:46800(33人次现场学习,含1天我方指定讲师内训)赠送(19本财税书+19个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套)    

【各类会员服务详细说明】:点击获取


网上课程收费标准

1、3000元收费给予企业2800听课积分

2、9680元收费给予企业一年网上听课所需积分、网上课程随意听,另外给予企业现场听课6人次、加年会赠送2人次,共8人次现场听课机会。

报名添加网课服务专员:刘翔老师微信 :137 1870 3875(微信号)

网上课程详细说明(点击获取查看)


: . Video Mini Program Like ,轻点两下取消赞 Wow ,轻点两下取消在看

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存